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不良资产头条 | 发布于2023-03-29

3月29日，融创中国重组方案重磅出炉，不包括有抵押的债务，境外债的本金总额是90.48亿美元，约合人民币622亿元。根据公告，目前已超过30%的债权人按当前的方案（二选一）完成重组协议的签署，预计降低债务规模约30亿美元。相比恒大1400亿的境外债务来说，融创的规模还算小的。从方案内容来看，融创更加有诚意。自出险以来，融创获得多家央企、AMC的支持，盘活资产近千亿，创新的自救模式为其他出险房企打了个样。

境外债务重组方案：债转股+展期

融创的重组方案，内容主要涉及两个选项：

1、10亿美元的现有债券，置换成新9年期的等额债券，该债券在重组生效后的前12个月可按每股20港元置换成融创中国股票；

2、17.5亿美元现有债券，置换成五年零息的等额债券，该债券的25%在重组生效后的五年内可按每股10港元转换，剩下的部分按置换通知日前90个交易日的交易量加权平均价设定转股价，最低4.58港元。这个方案期限缩短成五年，相比于方案一，更加优化了，时间优化了，其转股价转低，折扣按4.5折，即100元可以转换成45元的股票。

若选这个方案就必须接受零息，也就是说五年后你可以100%拿回来本金。或者可以现在直接换成45元的股票，但如果按现金流折现的角度分析，五年的100%本金到现在也是要打个大折扣。

这两个已签订重组协议的方案可以说是TOP3房地产巨头债务重组大幅减债的排头兵，假若剩下70%的债权人也通过了，意味着90亿美元的债务中，融创当前所认可的现金价值仅不到20亿，大幅减债80%。而这个重组方案的好处非常明显，融创可以重组轻装上阵；但是对于债务人来说，不管是转换还是置换，要么接受现在的高折扣，要么需要至少5年或9年长期的等待来锁定全额。

同时，为了让投资者安心，融创还给出了更多诚意：新票据、可转债和强制可转债，都有公司的股份进行质押担保；对债权人划分了层级，大股东孙宏斌的受偿顺序，次于新票据、可转债和强制可转债。2021年底时，融创曾获得孙宏斌4.5亿美元的无息借款支持，如今为支持“债转股”方案，该笔借款将根据可转换债券相同的条款，同步同价转换为融创中国的股权。

融创此番境外债务重组顺利推进，也是继去年底总计160亿人民币境内债成功重组后，迈向“力争回归正常经营”的一大步。

截止目前，已有多家出险房企的债务重组获得了较大进展，除融创以外，富力、绿地、华夏幸福、花样年等房企已完成境外债重组。另外，佳兆业与景瑞控股已先后复牌，不过这两家房企的债务重组尚未达成全面的解决方案。

在诸多出险房企中，恐怕没有谁比融创更幸运的了：身边有大量的“白衣骑士”集体拯救，如果境外债务重组成功，其将率先上岸。

创新自救模式：AMC带资进组 融创日后回购

2022年，中国华融联手6家银行、中信信托开启上海董家渡项目融资合作；东方资产与融创中国就武汉桃花源项目也达成融资合作。甚至连陕西金资这家地方AMC也加入了纾困中国融创的大军。三家AMC预计盘活项目总额近千亿，这是目前为止践行“金融16条”的一个最佳样本。

根据东方资产与融创的合作协议，本次融资总规模33.11亿元，所注入资金将用于化解原有债务以及支持项目的整体开发建设。合作达成后，东方资产将行使监管职能，并保留使用融创品牌，融创仍然是操盘方，并会在未来融资偿还后回购股权。

从合作方式来看，与中国华融牵头融资上海董家渡项目如出一辙。据地产业内人士表示，这是一种创新的纾困方式，此前从未出现过。过去10多年，金融领域创新不断，拿出了很多精彩的服务产品。但随着监管的加强，金融创新越沟过坎，要求极高。尤其是房地产金融创新，更加不容易。

具体来看，中国华融、浦发银行、中信信托与融创中国就上海董家渡项目融资合作完成股转交易。根据合作协议，中国华融、以浦发银行牵头的6家银行（上海银行、上海农商行、交通银行、兴业银行、北京银行）组成的银团、中信信托等合作方携手对该项目注资，新增融资总量将超120亿元，其中，中国华融和中信信托“输血”80亿。所注入资金用于该项目的整体开发、建设、运营。此次合作的股权转让并非项目出售，而是华融资产与融创董家渡项目的股权融资合作，股权设计为信托收益权方式，由华融联合银团、信托机构对项目进行大规模融资，融创还是操盘方，华融行使监管职能，并保留使用融创品牌，融创会在未来融资偿还后回购股权。退出时，AMC和银行的融资享有优先权，融创股权劣后并在融资全部偿还后回购股权。

简单来说，这是“AMC+银行”的一次融资模式创新。

除了东方资产和中国华融，距离武汉700公里外的咸阳，陕西金资与融创就咸阳森屿城项目的融资合作也已完成，这代表着国内首笔地方AMC对地产项目纾困的顺利落地。融创森屿城项目位于咸阳主城腹地，被市场称为咸阳主城的一块“白菜心”，而纾困方式同上述两家AMC一样，陕西金资行使监管职能，并保留使用融创品牌，融创会在未来融资偿还后回购股权。

从上海董家渡到咸阳森屿城，再到武汉桃花源、多个项目接连获得金融机构的注资，是在金融16条等利好政策下，行业创新融资模式的加速推广，也将有助于推动融创整体经营加速恢复正常。

为何是融创？资产优质+舍得

金融机构纾困的前提之一，房企自己得有意愿有决心。正如融创当年大手笔买买买一样，现在要忍痛割爱果断卖卖卖。举一个反面例子，最开始出险的蓝光到现在位置股权被数次拍卖，被金融机构一窝蜂追债，债务重组也好，楼盘复工也罢进展非常缓慢，大部分原因是核心资产舍不得卖。而融创和佳兆业不仅舍得，也有优质资产和项目。

截至2021年末，融创可售货值（合联营公司）约2万亿元，约80%位于核心一二线城市，整体资产优质。

今年以来，融创天津、重庆、哈尔滨、沈阳、济南等20个城市近70个项目，获批总数超百亿元的纾困基金。而董家渡一个项目的融资就超过此前所有项目的融资总额。此外，今年以来融创至少已将4个项目出售予国资。具体包括：昆明融创文旅城二期40%股权转让予华发，转让价为14亿元；武汉一江源项目、武汉甘露山文创城部分股权，分别转让给首创和武汉城建；常州融誉置业转予厦门国企建发及江苏城开地产集团。

今年3月-9月，融创又先后退出广州、合肥、重庆等地的多个项目，接盘方包括厦门国贸、金地商置、信达地产、华宇集团等。

融创中国还发售新股融资，获得资金60亿元；与美国摩根公司签署配售与认购协议，融资45亿港元；孙宏斌个人以无息贷款名义借给融创集团4.5亿美元现金，回笼资金约300亿元。

此外，融创的债务重组也正在加紧进行中，成功的可能性很大。那孙宏斌所说的“争取2023年回归良性”也并非是一句空话。

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